부동산 갈아타기 7편 - 세 안고 매매

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세 안고 매매 vs. 갭투자

매수자가 돈이 부족하거나 혹은 이런저런 이유로 바로 전입을 하지 않고 잔금일에 맞춰 전세를 놓는 경우가 있다. 

갭(gap)투자와 같은 맥락이긴 하지만, 갭투자는 집을 실거주가 아닌, 투자 목적으로 보고 시세차익을 노리고 투자하면서 정작 돈이 부족하니 남의 돈, 즉 전세를 끼고 부동산을 매수하는 것을 의미한다. 사실 갭투자와 세 안고 매매의 차이가 명확하지 않지만, <실거주 목적>을 기준으로 구분한다면 부동산을 매매하는 선의의 매수자와 투자자가 구분될 수 있을 것 같다.

 

갭투자는 부동산 가격이 떨어지면 이른바 깡통전세 문제로 귀결되고 결국 세입자들만 피해를 보기 때문에 사회적 이슈가 되기도 하며 정부에서도 이러한 점을 의식하여 각종 규제를 시행하는데, 대표적인 것이 토지거래허가제도이다. 

 

https://land.seoul.go.kr/land/other/contractGuide.do

기타정보 > 토지거래허가 > 토지거래허가 제도안내

 

토지거래허가 제도는 원래 토지를 대상으로 했으나 수년 전 부동산이 가파르게 오르면서 일부 지역 아파트에도 적용되었다. 토지거래허가 구역으로 지정되면 대표적으로 갭투자가 불가하다. 즉, 전세를 끼고 부동산을 매수할 수 없다. 그렇게 투기세력을 막겠다는 방안이었는데, 실효성이 있느냐가 올해 화두였다.

 

첫째, 풍선효과로 토지거래허가 구역으로 묶이지 않은 서초 반포가 크게 올랐다. 둘째, 대치동이나 잠실도 토지거래허가 구역으로 묶여있지만 여전히 신고가를 갱신했다. 정답은 없고 논쟁의 여지는 있겠지만, 개인적으로는 각종 규제로 시장을 막기에는 오히려 부작용이 더 큰 것 같다. 공급, 공급 뿐이다. 특히 100% 실거주 목적이지만 돈이 조금 부족하거나 일정이 안맞아 일시적으로 전세를 놓으려는 실수요자들은 오히려 이러한 제도의 피해자가 되는 격인데, 게다가 토지거래허가 구역에 지정되면 선포일로부터 일주일만에 적용되기도 하므로 계약을 앞둔 시점에 토지거래허가 구역으로 지정되면 계약일 기준으로 이를 증빙해야 하므로 아주 골치가 아플 것 같다.

 

여튼 세안고 매매의 경우, 매매계약 외에 추가적으로 매도인과 세입자가 전세계약서를 쓰는데,

잔금일에 전세계약이 매수인에게 승계되는 방식이다. 즉, 잔금일에 매도인은 매수인과 세입자 양쪽에서 돈을 받게 된다.

매도인은 이 전세에 대해 부동산중개수수료를 내지 않는다. 매수인의 필요로 전세를 놓은 것이기 때문이다.

 

추가로 유의할 점이 있다면, 일반적으로 매매를 하면 보통 인테리어를 새로 하니까 집이 낡았거나 도배지 같은 사소한 문제는 신경쓸 필요 없겠지만, 세안고 매매의 경우에는 매도자가 세입자가 지낼 수 있는 상태가 되어야 한다. 가령 조명을 떼가거나 비데 등을 가져갈 경우 조명이나 변기 커버 등을 갈아서 즉시 생활하는 데 불편이 없도록 하는 것이 기본적인 매너일 것이다. 또한 누수나 심각한 하자의 경우에는 보통 매도 후 6개월 정도까지는 책임을 진다(보통 계약서에 명시).