부동산 갈아타기 5편 - 매매 계약

매도

• 부동산에 집 내놓기 feat. 네이버 부동산 집주인 인증
• 계약하기
  • 가계약/계약 - 중도금 - 잔금
  • Variation - 절세를 위한 공동명의 명의자별 입금 배분
  • Variation - 세 안고 매도
• 양도세

매수

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• 부대비용
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계약과 잔금 말고 더 있다고?

 

부동산 거래는 계약으로 시작된다. 보통 계약금은 전체 부동산 매매가의 10%를 주고받으며 계약서를 작성한다.

 

특히 계약일로부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 해야하는데, 규제지역이나 6억원 이상 부동산 구매 시 매수자는 자금조달계획서를 작성해서 제출해야 한다. 대부분 부동산에서 잘 가이드해주지만, 혹시라도 누락이 되면 결국 매수자에게 과태료가 나오게 되니 확인 정도는 해두는 것이 좋다. 거래신고 및 자금조달계획서가 제대로 등록되었는지는 아래 사이트에서 확인할 수 있다. 또한 자금조달계획서를 직접 업로드할 수도 있다. 

 

https://rtms.molit.go.kr/

https://rtms.molit.go.kr/

 

주의! 규제지역이나 6억원 이상 부동산이라는 조건은 또 시간이 지나면 이 글을 작성하는 시점과 달라질 수 있으니, 인터넷 글만 보고 단정짓지 말고 반드시 관련 규정을 실시간 확인해야 한다.

 

그런데 부동산 가격이 오를 때, 즉 매도자 우위일 때는 매수자끼리 경쟁하는 상황이 벌어질 수 있다. 이러한 경우에 대비하여 가계약을 하기도 하는데, 계약서에 쓸 내용을 문자로 주고 받고 가계약금으로 매도자 계좌로 입금하면 법적인 계약 효력을 갖게 된다. 이때 가계약금은 정해진 것이 없는데 보통 10억 주택이라면 1~2천만원씩 걸기도 하지만, 정말 사고 싶은 매물이라면 더 높은 가계약금을 걸기도 한다. (가계약의 경우에도 보통 위약금 배액배상 조건을 넣기 때문에, 금액이 높을수록 위약금 부담이 커지기 때문이다.) 

 

"주인이 계좌를 안 줘." "가계약 전에 주인이 잠수탔어."

 

부동산 가격이 가파르게 오를 때, 자주 듣는 말이다. 문자로 주고받을 가계약 내용까지 합의해놓고 막판에 계좌를 안 주고 파토내는 경우도 허다하다. 막상 계좌를 주고 가계약금이 입금되면 매매 절차가 시작되는 것이므로 갑자기 망설이다가 잠수타는 매도인들도 많이 겪었다. 물론 잘못은 아니다. 매너의 문제일 뿐.

 

가계약의 법적 효력

 

(보통 문자로 주고 받는) 가계약에는 본 계약서에 들어가는 주요 항목들, 즉 매도인과 매수인 인적 정보, 계약금, 중도금, 잔금 및 각각의 일정, 위약금 조건 등이 반드시 포함되어있어야 법적 효력을 발휘한다. 보통 가계약 후 일주일 이내에 매도인과 매수인이 모여 계약서를 작성한다.  또한 가계약을 계약일로 보기 때문에,

• 각종 규제도 가계약일 기준으로 적용된다. 가령 토지거래허가제도가 11월 1일에 시작되는데 가계약일이 10월 30일이라면 적용 대상이 아니다.
• 부동산 거래신고 기한도 가계약일 기준 30일 이내가 된다. 이 부분은 특히 유의해야 하는데, 부동산에서도 계약일 기준으로 착각하는 경우가 있다고 한다. (물론 그렇다 하더라도 과태료는 나의 몫) 일반적으로 가계약 후 일주일 이내 계약서를 작성하고 수일 내 거래신고를 올리지만, 외국인 소유자 등과 같은 특수한 경우, 서류 준비에 상당한 시일이 걸리므로 아슬아슬한 경우도 있다.

 

중도금

간단한 거래는 보통 계약과 잔금으로 끝이 나지만, 전재산을 건 부동산 갈아타기의 경우는 대개 금액이 커서 중간에 중도금을 받는다.

중도금은 단순히 돈을 나눠서 지급하겠다는 것이 아니라, 법적으로도 중도금 지급 이후에는 계약 자체가 취소/해제되지 않는 한, 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전해 줄 의무가 있다. 즉, 중도금 지급 이전에는 위약금을 물고 계약을 취소할 수 있지만 중도금 지급 이후에는 매수인이 거부하면 위약금을 물어도 계약을 취소할 수 없다는 것이다.

 

고가주택의 경우 중도금부터는 금액이 커지므로 입금 방법도 잘 계획해두어야 한다. 보통 은행 앱은 1일 한도가 5억(1회 1억씩)이기 때문에 금액을 넘어가는 경우 전날 일부를 미리 보내거나, 당일 은행에 방문해서 한번에 해결하거나, (좀 더 올드하게는) 5억 넘는 차액은 수표로 하거나 등등의 방안이 있다. 보통 중도금은 돈만 보내면 되기 때문에 은행에 방문해서 해결하는 것이 간단하겠다.

잔금

마지막 대망의 잔금은 부동산에 모두 모여 모든 것을 마무리하는 단계이다. 챙길것이 이만저만 아니니, 다음 글에서 이어가도록 하자.